Sidor

måndag 1 april 2013

Fastighetsbolag del 2

Som utlovat kollar jag vidare på fastighetsbolagen från förra inlägget. En joker jag tog med var Kungsleden eftersom den varit populär bland aktieinvesterare. Populariteten beror nog till största del på den höga direktavkastningen men i och med detta år är det slut med detta.

I årsredovisningen för Kungsleden står att läsa, "Från 2013 avser styrelsen övergå till en ny utdelningspolicy för att bättre återspegla det långsiktiga värdeskapandet. På några års sikt är målet att utdelningen ska uppgå till 50% av förvaltningsresultatet. Under de närmaste åren kommer utdelningen att vara lägre och anpassas till behovet av likviditetsberedskap och investeringar. För räkenskapsåret 2012 föreslår styrelsen en utdelning om 1,00 Krona."

Detta ger i år en direktavkastning på 2,4% som är mer i linje med de övriga fastighetsbolag jag tittar på. Det som väsentligt skiljer Kungsleden är att de har ett nytt affärsmål som börjar gälla i år och kommer att leda till minskade utdelningar och kan alltså inte anses vara värdeskapande genom utdelningstillväxt.

Därför börjar jag detta inlägg med att avfärda Kungsleden som investering. Kvar är då,
  • Wallenstam
  • HEBA
  • Hufvudstaden
  • Atrium Ljungberg

Och jag börjar med företagens historia och utdelningspolicy.

Wallenstam historia
"1944, samma dag som han lämnade sin anställning på Bergendahl & Höcknert, startade Lennart Wallenstam tillsammans med en tidigare kollega firman Olsson & Wallenstam Byggnadsfirma. Senare samma dag gick han ner till fastighetskontoret för att förhandla fram sina första tomter på Slottsskogsgatan och Skytteskogen. Där byggde de sedan sina första hus, fyra stycken tvåfamiljsvillor."

Idag är familjen Wallenstam fortfarande majoritetsägare. Företaget har en lång historia och ägarbilden är gynnsam, som värdeinvesterare är detta väldigt positivt.

Wallenstam utdelningspolicy
Det redovisade resultatet ska i första hand återinvesteras i rörelsen för att möjliggöra en fortsatt utveckling av koncernens kärnverksamhet och därigenom skapa en ökad substanstillväxt. Ambitionen är även att verksamheten ska ge en långsiktig och stabil utdelningsnivå över tiden.

HEBA historia
"Den 21 november 1952 registrerades HEBA Byggnads AB som bolaget då hette. Det var de erfarna byggmästarna Karl Holmberg och Folke Ericsson som gått samman och bildat det nya gemensamma företaget vars namn står för Holmberg Ericsson Byggnads AB. Det första bygget var Datumblocket 1, Skattegårdsvägen 49-55 i Vällingby som med 96 lägenheter stod klart 1954."

Ättlingar till grundarna är idag aktiva inom bolaget och även majoritetsägare.

HEBA utdelningspolicy
HEBAs tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av resultatet efter beräknad skatt men före förändringar av fastighetsvärden och poster av engångskaraktär.

Hufvudstaden historia
Grundas 1915 av Ivar Kreuger. 1998 blir Lundbergföretagen huvudägare. Denna huvudägare behöver ingen nämnvärd presentation, det som är möjligt i detta fallet är att investera i Lundberg företagens aktie och på så sätt få indirekt ägande även i Hufvudstaden.

Hufvudstaden utdelningspolicy
Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten.

Atrium Ljungberg historia
Atrium Ljungberg bildades i oktober 2006 genom ett samgående mellan LjungbergGruppen och Atrium Fastigheter. De båda sammanslagna bolagen har var för sig en lång och gedigen historia.

LjungbergGruppen har sitt ursprung i den bygg- och fastighetsrörelse som byggmästare Tage Ljungberg startade 1946 och börsnoterade 1994.  Bolagets största ägare var familjen Ljungberg och familjen Holmström.

Konsumentföreningen Stockholm, Konsumentkooperationens pensionsstiftelse och Konsumentkooperationens pensionskassa samlade 1999 sina gemensamma fastigheter i bolaget Atrium Fastigheter.

Familjerna Ljungberg och Holmström är majoritetsägare idag med nästan 50% av rösterna, konsumentföreningen Stockholm har 30% av rösterna.

Atrium Ljungberg utdelningspolicy
Utdelningen ska motsvara minst 50% av resultatet före före värdeförändringar, efter nominell skatt.

Sammanfattning
Alla dessa bolag har en gedigen historia och med gynnsamm ägarbild. I det stora hela har dessa samma målbild att skapa värdetillväxt för aktieägarna.

Det som jag anser vara intressant är tillväxten på substansvärdena samt utdelningstillväxten de senaste 5 åren. Jag har sammanställt detta i följande tabell.

BolagTillväxt substansvärde per årUtdelningstillväxt per år
Wallenstam9,83%5%
HEBA6,51%4,44%
Hufvudstaden5,45%7,37%
Atrium Ljungberg3,95%8,5%

För mig är det första alternativet tilltalande där vinsten till största del går in i företaget och utgör bas för framtida värdetillväxt. En utdelningstillväxt på 5% per år är väldigt bra. Jag tror att Wallenstam är mest uthållig så länge räntorna inte ökar avsevärt och det avspeglar sig i resultaten från 2008 också då dom var enda företaget att gå med vinst. Men samtliga av dessa fastighetsbolag passar en värdeinvesterare. Hufvudstaden som med sin låga belåningsgrad och något bättre direktavkastning gör att denna aktie också blir mycket intressant. Står vi inför kommande inflationstillväxt skulle jag i dagsläget satsa på Hufvudstaden.

För att se när lämpligt köp kan göras kan man titta på substansvärdet som presenteras i tabellen nedan. Samt även hålla koll på direktavkastningen vilken i nuläget är väldigt låg för dessa bolag.

Bolagsubstansvärde 2012direktavkastning
Wallenstam88Kr/aktie1,5%
HEBA78,70Kr/aktie1,5%
Hufvudstaden84Kr/aktie3,2%
Atrium Ljungberg86,70Kr/aktie3,1%

1 kommentar:

  1. Hej, Bra inlägg! Jag har skrivit en ny analys om Wallenstam: http://naringslivsnorden.blogspot.com/2015/01/wallenstam-borsens-storsta.html

    samt ett introduktionsinlägg om fastighetsbranschen:
    http://naringslivsnorden.blogspot.com/2015/01/fastighetsbolag-pa-borsen-en.html

    Fler inlägg om fastighetsbolag kommer på:
    http://naringslivsnorden.blogspot.se

    /Näringslivsnörden

    SvaraRadera